有闲钱是买房还是存银行(银行理财利率和房贷利率对比)

最近有一个网友留言说:他之前办理了一笔住房按揭贷款,贷款利率是4.9%,目前贷款的余额剩下40万元;自己身边此时恰好有40几万元存款,不过最近银行的理财经理给他推荐了一款理财产品,收益率5.2%,风险等级R3,他之前在银行购买的理财,每次都能准时兑付,因此想问下说,这笔钱应该应该直接归还贷款还是购买理财产品,哪个更加划算?

两者的利息差

4.9%的贷款利率,如果我们按照五年的期限计算,贷款40万元,那么等额本息(每个月的还款金额一样)的还款方式下,总利息约为5.18万元;等额本金(每月还款金额递减)的还款方式下,总利息约为4.98万元。

5.2%的理财利率,五年的总收益又是多少呢?40万元*(1+5.2%)^5=6.44万元。单从利息上看,显然选择理财的利息远远高于贷款的利息,应该理财产品更好。

对于上述结果,很多人会感到疑惑,因为一般情况下,银行的贷款利息更高才正常,之所以反过来,除了理财的收益率略高之外,还有一个很重要的原因:无论等额本息还是等额本金,每个月的还款金额都包括部分本金,而归还的本金并不计入下一期计息,随着每期本金的下降,我们还款利息是越来越低的;而对于理财而言,五年内每年我们的本金却一直都是递增的(本年的收益计入下一期的本金),这就是为什么最终理财的收益会高于贷款的利息的原因。

有闲钱是买房还是存银行(银行理财利率和房贷利率对比)-1

是否要提前归还?

其实这个问题,是很多房贷用户都会面临的问题,对于此类情况而言,我的建议是无需提前归还,特别是等额本息的还款方式(等额本息前期主要归还的是利息,而所有银行默认的还款方式都是等额本息)。银行的房贷计息规则跟借呗的计息规则是一样的,每期的利息是按照剩余的本金计算(跟信用卡分期的计息规则不一样,信用卡分期的计息规则是每期归还部分本金,但是每期的计息都是按照最初的本金额进行计息,而不是剩余的本金计息)。

所以在贷款二三十年的情况下,你前期主要都是在归还利息,你后续提前还的意义不上,我们上述计算收益与贷款利息的差额不大,很关键的一个因素是我们都以5年计算,如果是房贷30年期的最后五年提前归还,那损失的程度更大。

所以说在有高于贷款利率的理财产品或者大额存单存在的情况下,不要去提前归还房贷,特别是公积金贷款3.25%利率的情况下,这个利率更是绝无仅有,提前归还,非常非常的得不偿失。此外不提前归还,还有一个好处,你身边有一笔随时可以动用的资金,这个资金除了应急之外,一旦临时有好的投资机会,你还能有机会参与,而提前归还了,则什么参与的机会都没有。

总结

当然了,我们并非说就完全不鼓励提前还款,如果说你房贷的利率相当高,比如在6.5%甚至7%的情况下,此时身边如果有资金当然提前归还了,毕竟一般的低风险投资很难达到这个利率水平,这种高利率的情况下,有资金越早归还越好。

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